Aktualności

Ranking: gdzie dostać najlepszy kredyt mieszkaniowy

poniedziałek, 24 maja 2010
Trzyosobowa rodzina na ratę 300-tysięcznego kredytu musi przeznaczyć około 1,8-2 tys. zł. Na koszty wstępne 5-10 tys. zł. Jeżeli zarabia łącznie 5 tys. zł, dostanie najwyżej około 450 tys. zł, jeżeli 10 tys. zł, to nawet ponad milion złotych.

Nie ma dwóch takich samych kredytów, bo każdy kredytobiorca jest inny. Jeden zarabia 2 tys. zł, drugi 10 tys., jeden chce pożyczyć 200 tys. zł, drugi milion, a w dodatku uzbierał na wkład własny. Ostrożny pożycza w złotych, ryzykant bierze kredyt w euro. Na cenę kredytu wpływ może mieć nawet dzień, w którym podpisujemy umowę kredytową. Trudno dogodzić wszystkim za jednym razem. Dlatego skupiliśmy się na jednym profilu kredytobiorcy, a następnie zapukaliśmy do banków z pytaniem, jaki kredyt mogą zaproponować.

Wymyśliliśmy młode małżeństwo z jednym dzieckiem, które mieszka w mieście powyżej 100 tys. mieszkańców (to też ma wpływ na koszt kredytu). Oboje dorośli pracują. Żeby było ciekawiej, przyjęliśmy dwa warianty ich zarobków. W pierwszym łączne miesięczne dochody na rękę to 5 tys. zł, w drugim 10 tys. zł. Nasza rodzina nie żyje jednak w próżni i ma na karku 10 tys. zł kredytu gotówkowego. Ta pożyczka każdego miesiąca uszczupla budżet o 350 zł. Różnica w wysokości dochodów, przynajmniej w naszym przypadku, nie miała wpływu na oprocentowanie i raty. Miała natomiast kolosalny wpływ na tzw. zdolność kredytową, a więc maksymalną kwotę, jaką bank skłonny byłby udzielić.

300 tys. zł na 30 lat

Nasza przykładowa rodzina upatrzyła sobie przytulne mieszkanie, za które sprzedawca zażądał 333 tys. zł. Nasi bohaterowie słyszeli od znajomych, że kredyt hipoteczny z tzw. wkładem własnym może być tańszy. Podliczyli oszczędności i wyszło im, że na zakup mieszkania mogą przeznaczyć 33 tys. zł. Resztę, czyli 300 tys. zł, chcą pożyczyć w banku. Taki kredyt otrzymałby w bankach etykietkę "90% LtV". LtV to skrót z angielskiego "loan to value", czyli stosunek kwoty kredytu (300 tys. zł) do wartości nieruchomości (333 tys. zł).
 
Nie zawsze cena transakcyjna mieszkania, czyli ta, która płacimy sprzedawcy, jest taka sama jak wartość, którą ustala bankowy rzeczoznawca, ale dla uproszczenia przyjmijmy, że w naszym przypadku tak jest. Zamiast "90% LtV" możemy powiedzieć, że jest to kredyt z 10-proc. wkładem własnym. W praktyce poziom LtV w największym stopniu wpływa na oprocentowanie kredytu. Im jest on niższy (wkład własny wyższy), tym niższe jest oprocentowanie kredytu. Ponadto rodzina chce rozłożyć kredyt na 30 lat, a więc na 360 miesięcznych rat. Wybrała najpopularniejszy system spłaty - w ratach równych. Waha się jeszcze nad walutą kredytu, dlatego poprosiła bank o przygotowanie oferty w złotych i w euro.

Bez cross sellingu, bez "Rodziny na swoim"

I na koniec jeszcze dwie bardzo ważne informacje. Nasi kredytobiorcy chcą skorzystać tylko z kredytu hipotecznego. Nie dają się namówić na konto osobiste, dodatkowe ubezpieczenie kredytu czy kartę kredytową, czyli na tzw. sprzedaż wiązaną. Banki coraz agresywniej zachęcają do wzięcia innych produktów w zamian za obniżenie oprocentowania czy prowizji. Bankowcy mówią na to cross selling. Nie należy z góry odrzucać takiej propozycji banku, bo koszt całkowity kredytu, po wliczeniu w niego ceny dodatkowych produktów, może okazać się niższy. Ale może być też wyższy. Dlatego chcieliśmy pokazać wyjściową cenę kredytu.

Założyliśmy też, że nasza wirtualna rodzina nie załapała się na kredyt z dopłatami w ramach programu "Rodzina na swoim". To temat na oddzielne porównanie.

Opłaty: na początek, co miesiąc i na koniec

Każdy, kto rozglądał się za kredytem hipotecznym i robił pierwsze rozpoznanie, najczęściej spotykał się z różnymi stawkami, marżami, prowizjami czy ubezpieczeniami, ale podawanymi w procentach, które wprost niewiele mówią o tym, ile będziemy musieli płacić. Dlatego wszędzie, gdzie to możliwe, pokazaliśmy koszty w "żywej" gotówce.

Ranking powstał na podstawie ankiet wypełnionych przez banki. Dwie tabele (pierwsza pokazuje ofertę w złotych, druga w euro) podzielone zostały na kilka części. Trzy pierwsze kolumny (marża, oprocentowanie, rata) pokazują, ile mniej więcej płacić będziemy przez kolejnych 360 miesięcy, o ile nie spłacimy kredytu wcześniej. W tabeli z kredytami w euro pojawia się jeszcze jedna kolumna pokazująca kurs spłaty raty kredytowej. Raty kredytów walutowych wyrażane są w obcej walucie, a spłaca się je po aktualnym kursie obowiązującym w banku. Nawet niewielkie wahnięcia kursu - w dół lub w górę - mogą w widoczny sposób wpłynąć na wysokość raty.

Kolejne kolumny (prowizja, ubezpieczenie pomostowe, niski wkład własny, obowiązkowe ubezpieczenie, spłata kredytu po 12 latach) to koszty, które poniesiemy jednorazowo albo w pierwszych miesiącach lub latach spłaty kredytu. W ostatnich dwóch kolumnach pokazaliśmy maksymalną zdolność kredytową, a mówiąc prosto: jak duży kredyt dostałaby nasza rodzina zarabiająca łącznie 5 lub 10 tys. zł.

Marża i rata

Jak widać, oferty banków posortowaliśmy według marży. To jej poziom zaważył o miejscu w rankingu. Dlaczego nie według np. raty? Wysokość oprocentowania i kwota kredytu bezpośrednio wpływają na to, jaką zapłacimy ratę. W przypadku kredytów hipotecznych oprocentowanie składa się z dwóch części: z marży i tzw. stawki referencyjnej. Oprocentowanie to po prostu suma tych dwóch składników. Różnica między nimi polega na tym, że marża jest stała w całym okresie kredytowania. Drugi składnik jest zmienny. Może być nim rynkowa tzw. stopa WIBOR. W uproszczeniu to stawka oprocentowania kredytów na rynku międzybankowym. Banki, które mają nadwyżki, mogę udzielać kredytów innym bankom po tych właśnie stawkach. Ustalając oprocentowanie kredytów hipotecznych banki mogą stosować też swoje wewnętrzne stawki różniące się nieco od tych rynkowych. Dzisiaj stawka rynkowa może być niższa, ale za kilka miesięcy trend może się odwrócić.

Widać to dobrze choćby na przykładzie banków, które w naszym rankingu zajęły drugie i trzecie miejsce. Bank Pocztowy i Millennium zaproponowały naszej rodzinie po 2,2 pkt proc. marży, ale rata w Millennium jest o prawie 50 zł wyższa. Bank Pocztowy do marży dodał bowiem niższą stopę rynkową, Millennium wyższą stawkę wewnętrzną. W dłuższym okresie sytuacja może się odwrócić. To dlatego w niektórych przypadkach niższa marża daje wyższą ratę. Wysokość drugiego składnika oprocentowania podąża za zmianami w gospodarce. Np. wyższa inflacja i stopy procentowe powodują, że ta stawka rośnie i w efekcie rośnie oprocentowanie kredytu. Trzeba pamiętać, że oprocentowanie, a więc i miesięczne raty mogą zarówno wzrastać, jak i maleć w trakcie spłaty kredytu.

Prowizja - jednorazowa, ale bolesna

Rata to jednak nie wszystko. Każdy kredytobiorca powinien przyzwyczaić się do tego, że w pierwszych miesiącach i latach kredyt będzie go nieco więcej kosztował. To nie tylko prowizja dla agenta nieruchomości czy notariusza.

Bolesna może być przede wszystkim tzw. prowizja za udzielenie kredytu. Podawana w procentach - 1, 2 czy 3 proc. - nie robi na nas większego wrażenia. Ale jeśli przeliczymy ją na gotówkę, może już nie być tak wesoło. 1 proc. prowizji od kredytu 300 tys. zł to 3 tys. zł, 2 proc. to już 6 tys. zł itd. Np. Bank Zachodni WBK, który zainkasowałby aż 9 tys. zł (3 proc.), kredytuje ten koszt, czyli dodaje do kwoty kredytu. W konsekwencji od prowizji też będzie trzeba płacić odsetki, ale nie zrujnuje ona naszego budżetu na samym początku. Trzeba mieć świadomość, że nie każdy bank skredytuje opłatę. Banki wiedzą, że prowizja jest dla klientów uciążliwa. W ramach różnego rodzaju promocji hipotecznych banki w pierwszej kolejności tną właśnie tę opłatę, bo to wygląda spektakularnie. Warto jednak zachować zdrowy rozsądek. Co z tego, że nie zapłacimy prowizji, jeśli bank z nawiązką odbije sobie tę stratę wysoką marżą albo w inny sprytny sposób.

Raczej nie unikniesz też płacenia za tzw. ubezpieczenie przejściowe. Jest ono wymagane przez bank w okresie między wypłatą kredytu a wpisem hipoteki do księgi wieczystej, czyli prawomocnego zabezpieczenia kredytu na rzecz banku. To dla niego swego rodzaju polisa bezpieczeństwa. Formalności związane z tym wpisem mogą trochę potrwać, zwykle kilka miesięcy. I dlatego na ten okres bank się zabezpiecza, serwując nam kolejny koszt. Najczęściej na tę opłatę mówi się ubezpieczenie pomostowe, ale nie zawsze płaci się za nie w formie klasycznej składki. Może to być również prowizja, a niektóre banki do czasu załatwienia wpisu po prostu podwyższają marżę kredytu. Tak jest choćby w PKO BP, Deutsche Banku PBC, Pekao czy BZ WBK. W symulacji kredytu dla naszej rodziny założyliśmy, że wpisu do księgi wieczystej dokonamy po pół roku od wypłaty kredytu, a więc koszt kredytu z tego tytułu wzrośnie na okres sześciu miesięcy.

Banki liczą sobie za to różnie. Bank Pocztowy za tzw. pomostówkę nie chce nic. W Banku BPS nasi kredytobiorcy zapłaciliby w sumie 132 zł, w większości banków 1-2 tys. zł, ale już w Pekao i Getin Noble Banku ponad 2 tys. zł.

Za brak wkładu i szybszą spłatę

Nasza rodzina ma 10 proc. wkładu własnego. Jest więc w bardzo komfortowej sytuacji, bo nie każdy bank udzieliłby kredytu na całą wartość mieszkania. Niektóre banki robią jednak wyjątki. Jeżeli mówimy o kredytach złotowych, najczęściej banki wymagają, żeby kredytobiorca miał co najmniej 20 proc. wkładu własnego, ale mimo to udzielają kredytu na "całe" mieszkanie pod warunkiem tzw. ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. W takiej sytuacji naszej rodzinie brakowałoby 10 proc. i właśnie tę część muszą ubezpieczyć. Stawka to zwykle 3,5 proc. kwoty brakującej płatnej z góry na okres trzech lub pięciu lat. W żywej gotówce to kolejne 1-2 tys. zł. Ten koszt odpadłby, gdyby nasi kredytobiorcy wzięli kredyt w ING Banku, Getin Noble Banku, BZ WBK i Deutsche Banku PBC, bo tam standardowo wymaga się 10-proc. wkładu własnego. Nasza rodzina nie musiałaby więc nic ubezpieczać.

Po trzech lub pięciu latach bank może znowu zażądać wykupienia kolejnego ubezpieczenia, jeśli okaże się, że mimo spłaty kilkudziesięciu rat nasz wkład własny nadal jest za niski. Bankowcy mówią jednak po cichu, że nie zawsze kolejne składki są egzekwowane.

W kilku bankach warunkiem uzyskania kredytu będzie też wykupienie ubezpieczenia na życie, NNW czy od utraty pracy.

Jak duży kredyt

Tani kredyt nie zawsze oznacza, że jest dobry. Zwłaszcza jeżeli nie mamy szans go dostać. Dlatego sprawdziliśmy, na jak dużą kwotę kredytu mogłaby liczyć nasza rodzina. Rozbieżności są całkiem spore. Zakładając, że suma dochodów rodziny wynosi 5 tys. zł, najbardziej hojne są Alior Bank (466 tys. zł), Bank Pocztowy i BOŚ (po 443 tys. zł). Przy zarobkach 10 tys. zł dostępne kwoty kredytu rosną jak na drożdżach. Ponad milion złotych mógłby zaoferować Getin Noble Bank, a BOŚ nawet ponad 1,2 mln zł. Na dużo skromniejsze kwoty mogłaby liczyć, gdyby zdecydowała się na kredyt w euro. Przepisy nakazują bowiem bankom bardziej restrykcyjnie badać zdolność kredytową. W przypadku dochodów 5 tys. zł najwięcej dałby Alior Bank - 388 tys. zł. Przy dwa razy wyższych zarobkach można by liczyć na 600-700 tys.

Źródło: Gazeta Wyborcza
Pozostałe aktualności
Co zrobić, aby zdążyć przed wiosną i wraz z pierwszymi promieniami słońca rozpocząć budowę wymarzonego domu, do tego kupić taniej projekt i otrzymać atrakcyjne dodatki? To proste, wystarczy zamówić dowolny projekt autorstwa pracowni MTM STYL w okresie od 03.01.2012 do 31.03.2012. Podczas składania zamówienia powołaj się na promocję i podaj hasło: Zdążyć przed wiosną. >>> LISTA PROJEKTÓW OBJĘTYCH PROMOCJĄSZCZEGÓŁY PROMOCJI:1.W promocji biorą udział zamówienia składane za pośrednictwem Internetu (formularz zamówienia, e-mail), telefonicznie.2.Warunkiem uczestnictwa w promocji jest podanie hasła: ?Zdążyć przed wiosną? przy składaniu zamówienia, w przeciwnym razie zamówienia będą traktowane jako nie podlegające promocji.3.Promocją objęte są projekty domów z oferty pracowni MTM STYL, z wyłączeniem projektów garaży, altanek, budynków gospodarczych oraz ?projektów w przygotowaniu?.4.Promocja ?Zdążyć przed wiosną? nie sumuje się innymi akcjami promocyjnymi prowadzonymi przez MTM STYL w tym czasie.5.Wysokość rabatu jest uzależniona od terminu złożenia zamówienia. Uczestnik składający zamówienie w terminie: od 03.01.2011 do 31.01.2011 otrzyma rabat w wysokości 300 PLN;od 01.02.2011 do 29.02.2011 otrzyma rabat w wysokości 200 PLN;od 01.03.2011 do 31.03.2011 otrzyma rabat w wysokości 100 PLN;Rabat zostanie udzielony przy realizacji zamówienia przez pomniejszenie ceny netto projektu.6.Uczestnik, który zakupi projekt objęty promocją oraz poda hasło ?Zdążyć przed wiosną? będzie również miał możliwość zakupu: kosztorysu budowlanego za 1 zł netto, projektu altanki w cenie 1 zł netto; Altanka 3 lub 4 do wyboru.7.Promocją objęte są kosztorysy dostępne w ofercie MTM STYL z wyłączeniem kosztorysów do projektów domów wielomieszkaniowych, weselnych i pensjonatów oraz tych, których wartość cennikowa przekracza 550 zł. {image 527315 0 [ czytaj więcej ]

Świąteczna paczka "Archeton"

wtorek, 06 grudnia 2011r.
Promocja "Świąteczna Paczka"Zamów projekt domu w Świątecznej Paczce.W zestawie taniej nawet o 377 zł!W świątecznej paczce oferujemy:projekt domu* z rabatem 50 zł,kosztorys: wydruk i CD w super promocyjnej cenie 123 zł**,projekty w pdf (rysunki architektury w plikach pdf) w super promocyjnej cenie 17 zł,drobne upominki świąteczne,oraz dla zainteresowanychaneks na paliwo stałe do dokumentacji projektowej w super promocyjnej cenie150 zł***.Promocja trwa od 6 do 30 grudnia 2011 r.Zobacz symulację kupujesz bez promocji kupujesz w Świątecznej Paczceprzykładowy projekt domu 2200zł 2150złaneks na paliwo stałe 315zł 150złkosztorys 189zł 123złrysunki architekturyw plikach pdf 123zł 27złsuma 2827zł 2450złZamawiając Świąteczną Paczkę w pełnym zestawie oszczędzasz nawet 377 zł!Nie przegap! W pakiecie kupujesz TANIEJ!Zamówienia należy składać do 30.12.2011 r. podając hasło "ŚWIĄTECZNA PACZKA"Uwaga!Promocja "Świąteczna Paczka" nie łączy się z innymi promocjami.Świąteczna Paczka nie podlega zwrotowi, a zamówiony projekt domu można jedynie wymienić na inny z oferty Archetonu w okresie do 30 dni od dnia zakupu Świątecznej Paczki, przy czym przy wymianie będzie obowiązywać aktualna na dzień wymiany projektów cena nowego projektu - bez zniżki 50 zł. Szczegóły w Biurze Obsługi Klienta, infolinia 801 80 80 80.* dotyczy projektów w technologii murowanej** dołączymy kosztorys, jeśli jest dostepny na archeton.pl przy prezentacji zamawianego projektu,*** dotyczy projektów domów, w których jest dostępny alternatywny projekt ogrzewania na paliwo stałe - patrz specyfikacja techniczna projektu domu [ czytaj więcej ]

Świąteczny konkurs Archipelag

poniedziałek, 05 grudnia 2011r.
Świąteczny Konkurs Pracowni Projektowej ARCHIPELAG oraz magazynu ?Dom&Wnętrze?!Święta Bożego Narodzenia to magiczny czas, w którym spełniają się marzenia.Z tej wyjątkowej okazji Pracownia Projektowa ARCHIPELAG zaprasza do wspólnej zabawy w świątecznym konkursie ? do wygrania projekt domu oraz inne, atrakcyjne nagrody!{image 511321 0}Pod choinką ARCHIPELAGU czeka mnóstwo pięknych prezentów, aby otrzymać jeden z nich należy wybrać projekt domu z kolekcji Pracowni Projektowej ARCHIPELAG, a następnie opisać wymarzone Święta Bożego Narodzenia w jego wnętrzach.Na autorów najciekawszych prac czekają:Nagroda I ? projekt domu z kolekcji Pracowni Projektowej ARCHIPELAG o wartości do 3 000 złNagroda II ? 50% rabatu na zakup projektu domu z kolekcji Pracowni Projektowej ARCHIPELAG oraz nowoczesny zamek elektroniczny ufundowany przez firmę Good Lock Poland Sp. z o.o.Nagroda III ? 30% rabatu na zakup projektu domu z kolekcji Pracowni Projektowej ARCHIPELAG oraz zestaw domowych dekoracji ufundowany przez galerię ArmoniaŚWIĄTECZNY KONKURS ARCHIPELAGU to doskonała okazja, aby pod choinkę sprawić swojej rodzinie wymarzony prezent!Prace konkursowe należy przesyłać do 21 grudnia do godz. 24.00. drogą mailową na adres: konkurs@archipelag.pl [ czytaj więcej ]
Ruszyła Promocja Świąteczna MTM STYL!!!Każda osoba, która w okresie od 1 do 31 grudnia zakupi projekt z oferty MTM STYL otrzyma:- 300 zł rabatu na projekt- kosztorys budowlany za 1 zł- przesyłkę kurierską w cenie projektuREGULAMIN:1.Promocja Świąteczna trwa od dnia 01.12.2011 r. do 31.12.2011 r. 2.Warunkiem uczestnictwa w Promocji Świątecznej jest złożenie zamówienia na projekt pochodzący z oferty MTM STYL. 3.Zamówienie można złożyć za pośrednictwem strony www.WybieramyDom.pl 4.Uczestnik Promocji Świątecznej otrzymuje:- 300 zł rabatu na projekt MTM STYL (liczony od ceny netto),- kosztorys budowlany za 1 zł (netto),- przesyłkę kurierską w cenie projektu. 5.O udziale w Promocji Świątecznej decyduje data złożenia zamówienia.6.Promocją Świąteczną objęte są projekty domów z oferty MTM STYL z wyłączeniem projektów garaży, altanek, budynków gospodarczych, projektów w wersji BASIC 7.Promocją Świąteczną objęte są kosztorysy, które są dostępne w dniu składania zamówienia z wyłączeniem kosztorysów do projektów domów wielomieszkaniowych, weselnych i pensjonatów. 8.Promocja Świąteczna nie sumuje się z innymi akcjami promocyjnymi prowadzonymi przez MTM STYL w tym samym czasie.LISTA PROJEKTÓW MTM STYL [ czytaj więcej ]